AKCIE vs. NEMOVITOSTI. Co je lepší? A jak začít? / Otázky, co mají výnos

Co znamená investovat do akcií a do nemovitostí

Otázka: Pojďme si na začátku říct, co to vlastně znamená investovat do akcií a co investovat do nemovitostí.

Když investuji do akcií, kupuji cenný papír, který mi říká, že mám podíl na nějaké firmě, která se veřejně obchoduje a jejíž cenný papír můžu na trhu koupit. Najednou mám podíl v té firmě a na jejích ziscích. Když se firmě bude dařit, cenný papír by měl růst. Firma mi může vyplácet i dividendy, což je takový vedlejší příjem.

U nemovitostí je to velmi jednoduché. Kupuji nějaký dům, nemovitost, a získávám buď kapitálové zhodnocení z růstu její ceny, nebo příjem z nájmu.

Otázka: Takže investuji do bytu, domu, případně i pozemku – ale ne k vlastnímu užívání.

Přesně tak. Pokud se bavím o investici, nepovažuji za ni to, že si koupím dům, nastěhuji se a budu ho sám užívat. Tam bych samozřejmě neměl žádný výnos z nájmu. Potenciálně a většinou můžu mít výnos z růstu ceny nemovitosti, ale ten přijde až ve chvíli, kdy ji půjdu zpeněžit.

Moje první investice: uhlí podle tipu z banky

Otázka: Investujeme do obou světů, tak se vraťme na začátek. Do čeho jsi investoval úplně jako první?

Moje první investice byla do akcií, konkrétně do akcií NWR, které nedopadly moc dobře. To byla moje první zkušenost už v roce 2008. Rovnou jsem skočil do trhu, který byl v hypoteční krizi – ta je považovaná za jednu z vůbec největších krizí poslední doby. Učil jsem se tedy v dost krušných časech, což teď naopak beru jako obrovský benefit. Zpočátku investice fungovala velmi dobře: koupil jsem akcie, chvilku to jelo nahoru a říkal jsem si, že to bude jednoduché. Pak se to samozřejmě razantně otočilo, přišel jsem o víc než 50 % investice a zjistil jsem, že je potřeba se něco naučit, aby člověk mohl dělat logická rozhodnutí, která dávají smysl, a nejen využívat tipy. Tohle byl zrovna tip.

Otázka: Jak ses k tomu vůbec dostal?

Dostal jsem tip v bance od bankéře, který říkal, že NWR vstupuje na burzu. Dal mi na výběr ještě Mastercard. A já si říkal: topit se bude pořád, uhlí rozumím. Mastercard nevím, co dělá – nějaké placení kartami, já platím hotově, tak proč. A koupil jsem uhlí. Žádné velké studium, prostě emoční rozhodnutí.

Jak jsem se dostal k nemovitostem

Otázka: A co tě potom vedlo k nemovitostem?

K nemovitostem mě trochu dovedl Charlie Munger, obchodní partner Warrena Buffetta, který už bohužel není mezi námi. Když jsem si o něm začal číst, zjistil jsem, že své první bohatství, ten základ, si vybudoval na nemovitostech. A když jsem se do nemovitostí trochu ponořil, zjistil jsem, že na nich málokdo prodělal. Když se zeptáte lidí kolem sebe, kteří někdy koupili nemovitost, myslím, že málokdo řekne: „To bylo špatné, prodělal jsem, už nikdy nebudu investovat do dalšího domu nebo bytu.“ Většina vydělala, pravděpodobnost, že tam člověk vydělá, je velká.

A dávalo mi smysl, že když člověk v nemovitosti nebydlí a dá tam cizího nájemníka, může získat velmi dobrý měsíční příjem, který je postavený na největší lidské potřebě – někde bydlet a mít střechu nad hlavou.

Začali jsme spolu podnikat, dělali jsme internetové obchody, pak jsme se zabývali marketingem a pak jsme se rychle přesunuli k investování. Začal jsem na akciích, pak přišlo swingové obchodování a teprve potom nemovitosti. Když jsem srovnával, kde je maximální stabilita, předvídatelnost a dlouhodobost, poskytují to samozřejmě nemovitosti – ve srovnání s podnikáním je to jako nebe a dudy.

Vstupní kapitál: zlomkové akcie proti statisícům na byt

Otázka: Pojďme srovnat akcie a nemovitosti z různých hledisek. Jedno z nejdůležitějších je vstupní kapitál.

To byl jeden z důvodů, proč jsem nejdřív skočil do akcií. Dnes se díky zlomkovým akciím můžeme stát akciovým investorem prakticky s 1 000 Kč. Když jsem začínal obchodovat, zlomkové akcie neexistovaly. Pokud akcie stála třeba 1 000 dolarů za kus, musel jste mít 1 000 dolarů, abyste mohl koupit jeden kus. Nemohl jste si říct, že do té firmy chcete dát jen stovku. Tohle je jedna z největších výhod pro individuálního, retailového investora – tedy pro nás běžné investory, nejsme žádná instituce. Můžeme si stavět portfolia, jaká mají velcí a úspěšní investoři, mít prakticky totožné portfolio, vzít 10 000 Kč, začít ho budovat a chápat to.

Otázka: Revolut, neobanka, kterou používáme při cestování a přes kterou se dá i investovat, nám poslal zajímavé statistiky. Až 48 % jejich investorů je ve věku 18 až 34 let a v průměru si odkládají až 50 eur měsíčně do akcií. Mladí tedy začínají s malými částkami.

Je fajn, že se lidé začínají učit pracovat s penězi. To byl vlastně můj hlavní cíl, když jsme začali podnikat a vydělávat peníze.

Otázka: Mladí asi začínají s akciemi i kvůli vstupnímu kapitálu, kdežto lidé 45+ pořád dávají přednost nemovitostem. I když se to asi vyrovnává.

Ve vzduchu je i to, že kupuji něco virtuálního. Pošlu peníze brokerovi a jdu koupit cenný papír, který ani nevidím a nedostávám, je to nějaká řádka. Je v tom trochu psychologie, že peníze zmizely a nic nemám. Když koupím byt, můžu se do něj postavit a dotknout se ho – a to tam pořád je a bude.

Hlavní rozdíl je ale v náročnosti na kapitál. Na nemovitost potřebuji daleko víc peněz, abych se na nemovitostní trh vůbec dostal a koupil aspoň jeden byt. Když dnes budu chtít začít i v levnějších lokalitách, byt bude stát okolo 2,5–3 milionů Kč, a když počítám, že musím dát 20–25 % vlastních peněz, musím dát dohromady 500–600 tisíc Kč, abych vůbec mohl vstoupit do první investice. To na začátku nemusí být málo peněz. Akciové portfolio si můžu začít budovat s 20, 50 nebo 100 tisíci korun úplně vesele hned – samozřejmě až se to naučím a budu vědět, co dělám.

Proč jsou lidé úspěšnější v nemovitostech

Otázka: Ale i u nemovitostí není dobré nekoupit bez analýzy a bez toho, abych si něco zjistil.

Myslím si, že lidí, kteří jsou úspěšní v investování do nemovitostí, je daleko víc než těch, kteří jsou úspěšní v investování do akcií. Jeden z hlavních důvodů, který už jsi nakousla, je podle mě ten, že nad výběrem domu stráví měsíce. Víš to sama – když jsi teď kupovala byt, strávila jsi měsíce, než jsi našla lokalitu a pak byt, kolikrát jsi jela na prohlídky, kolik bytů jsi viděla. A jen samotný nákupní proces – kolik smluv a papírů musíš přečíst, pak jít k notáři, složit peníze. To je obrovský proces.

Lidé stráví nad nákupem akcie několik minut. Ne měsíců, ale minut. Přečtou si někde článek, který jim řekne: „Tohle je druhá Nvidia.“ – „Jo, ty jo, druhá Nvidia, pojďme do toho.“ Bum, za tři minuty jsem v trhu. U bytu možná za tři měsíce. Účet mám dnes hotový za půl hodiny, schválený je taky hned, takže můžu nakupovat ještě ten den. Myslím si, že to je hlavní důvod, proč se právě této skupině lidí nedaří. Pořád si myslí, že někdo druhý něco ví, přenesou zodpovědnost na někoho jiného a rychle se do toho dostanou. Mají vidinu, že můžou rychle vydělat, a i když si řeknou, že jdou dlouhodobě, stejně pak sledují cenu. To budou podle mě hlavní důvody.

Otázka: A pak ještě využití páky, tedy půjčených peněz.

O tom se určitě taky budeme bavit.

Výnos bez páky: nemovitost s nájmem proti S&P 500

Otázka: Jak by se srovnal výnos z těchto investic?

To je dobrá otázka. Vezměme nejdřív první rovinu, kdy kupuji za hotové – mám našetřené 3 miliony Kč a jdu za ně koupit byt. K páce se dostanu postupně, protože u akcií ji většinou využívat nebudeme a chceme srovnávat srovnatelné. Řekněme byt za milion, ať se to líp počítá. Dá se očekávat, že byt typicky roste o nějaké procento nad inflaci, takže pokud bude inflace 3–4 %, můžeme říct, že růst bude třeba 5 %. Z milionu je to 50 000 Kč, o které mi investice naroste.

Když půjdu koupit akcie a nebudu vybírat individuální firmy, což jsme rozebírali v jednom z podcastů, ale zůstanu u akciového indexu, ke kterému máme obrovská data za poslední desítky let, S&P 500 roste v průměru o 10 %. Když tedy srovnám tyto výnosnosti a uložím hotové peníze do nemovitostí, nebo do akcií, na akciích na tom budu líp.

U nemovitostí ale musím přidat ještě výnos z nájmu a záleží, v jaké lokalitě kupujete. Pokud se budu pohybovat v Praze v nějakých superlokalitách, výnos z nájmu bude možná 3 %, někde i míň. Když půjdu do horších lokalit, dostanu se třeba na 5 %. Když to sečtu, dostávám se na velmi podobnou výnosnost jako na akciích: pět a pět, někde 9–10 %, a S&P má taky 10 %. Na první pohled to tedy může vypadat velmi podobně.

Síla páky u nemovitostí

Nemovitostní svět ale nefunguje tak, že by moc lidí kupovalo nemovitosti za hotové. Využíváš páku, jak jsi říkala, a půjčíš si peníze, které nejsou tvoje. Vezmu to v dolarech, protože mám účty v dolarech a přemýšlím v nich. Byt bude stát 100 000 dolarů, což je nějakých 2 miliony Kč. Složím 20 % a 80 % mi půjčí banka, ať se to jednoduše počítá. Musím tedy složit 20 000 dolarů, přibližně půl milionu Kč, a zbytek mi půjčí banka. Když nemovitost vyroste o 5 % za rok, což je dost reálné, moje vlastní vložené peníze, těch 20 %, zhodnocuji o 25 % ročně. Růst 5 % se totiž počítá ze 100 000 dolarů, tedy 5 000 dolarů, ale já jsem dal 20 000, takže vydělávám 5 000 dolarů na 20 000 dolarů, což je 25 %.

Najednou jsem na super výnosu – a to tam nepočítám žádný nájem. Nájem se mi samozřejmě poníží o úrok, který musím platit. Jistina je pořád jako spoření: splácím ji, dávám ji do cihel a ještě mi ji splácí cizí člověk, což je super. To můžu k výnosu přidat, takže zbude ještě nějaké procento a dostáváme se opravdu na 25 %, možná i 30 % zhodnocení vlastních peněz, které do toho dávám.

Jsou s tím ale spojené další věci, třeba to, že nemovitost chátrá a musí se opravovat. Není to tak růžové, máme s tím zkušenost a je to docela boj.

Páka u akcií: pákové ETF bez margin callu

Když tuto výnosnost srovnám s S&P 500, dostávám se úplně jinam. To už ale srovnáváme nesrovnatelné, protože nemovitost kupuji s pákou a index bez páky. Můžu ale koupit S&P s pákou. Buď si založím margin účet a využiji páku půjčených peněz od brokera – to tu teď rozebírat nebudeme, probírali jsme to v jiných podcastech.

Mnoho lidí ale nemusí vědět, že existují pákové ETF, kde můžu mít pořád cash účet. Nemusím mít margin – na cash účtu je to, co tam pošlu, to je moje, a od brokera si nic nepůjčuji. Koupím ale pákový fond, který páku využívá: půjčí si peníze od banky, aby vytvořil třeba dvojnásobně větší pozici. Jsou různé, dvojnásobné, trojnásobné, typ páky si můžete vybrat. Pak bychom se mohli přiblížit pákovému investování do nemovitostí. A zase mi tu nehrozí žádný margin call. Ten může hrozit fondu, ale to si musíme nastudovat – kolik peněz si půjčuje, jak to funguje a kdy by případně došlo k likvidaci. Super je, že na trhu jsou záchranné brzdy: když trh klesne třeba o 5 nebo 10 %, jsou různé brzdy, kdy se obchodování zastaví, aby nedošlo k úplné likvidaci.

Kde je větší riziko

Otázka: Je tam nějaké riziko, kupovat pákový fond? A určitě je riziko i kupovat nemovitost na páku.

Určitě. Myslím si, že to je v tuto chvíli jedna z nejrizikovějších věcí na trhu. Jestli je za mě u nemovitostí nějaké riziko, je to příliš velká páka – kdy si půjčím hromadu peněz a ze svého dávám hrozně málo. Je to lákavé, protože procento zhodnocení mých peněz je hrozně vysoké. Ale jakmile trh poklesne a dostane se do turbulence – a nemovitosti nejdou donekonečna nahoru, mají taky výkyvy, rok 2008 byl na nemovitostním trhu poměrně velký výkyv –, je to problém.

Výhoda nemovitostí je, že nemají grafy, takže lidé nesledují vývoj ceny. Akciový trh je aukce. Když je dnes o akcii malý zájem a něco se stalo – řeknu to jednoduše, firmě se porouchala střecha –, trh ji přeceňuje. Najednou nejsou kupci za 100 dolarů, takže cena musí jít níž a zkoušet, jestli najde kupce za 90, za 80, a když tam jsou, cena se podrží. U nemovitostí to nevidíme, ale fungovalo by to úplně stejně. Myslím si, že kdyby nemovitosti dostaly graf, hodně lidí by dostalo infarkt, protože ten trh zdaleka není tak likvidní. Kdyby dnes měl graf třeba činžovní dům, který máme, nemusíš na něj najít kupce za 40 milionů Kč, cena by možná musela klesnout na 30 nebo na 28, aby to dnes někoho zaujalo, a cenová křivka by se dostala tam. Riziko tam tedy je. Vždycky, když je tam páka, je tam riziko a je potřeba to nastudovat a porozumět tomu.

Otázka: A když nebereme páku – kde je celkově větší riziko, u nemovitostí, nebo u akcií?

Riziko je za mě v době držení. Akcie jsou rizikové v krátké době držení. Jakmile jim dám dost času a vyberu dobrou akcii – ale můžeme se pořád bavit o indexu, ať je to jednodušší –, z dlouhodobého hlediska index zkrátka roste. Firmy se v něm obměňují, ETF za nás dělá spoustu práce, firmám rostou zisky, roste populace, je inflace. To jsou všechno logické věci, které ETF pohánějí a nejspíše budou dál pohánět nahoru.

Nemovitosti jsou na jednu stranu skvělý hedge, obrana proti inflaci, protože rostou nad inflaci a nájem zvyšuješ skoro každý rok. Ale v krátkodobém horizontu tam taky není velká likvidita. Pokud budeš muset prodat a budeš mít na to 14 dní, je otázka, jestli na nemovitosti vyděláš – možná spíš ne. Je těžší dostat se rychle ke svým penězům zpátky. Není to na kliknutí jako u brokera.

Časová náročnost a likvidita

Otázka: Co je časově náročnější na správu? Na pořízení je to jasně nemovitost.

Na pořízení je to jasně nemovitost. Když už jsem udělal analýzu, našel dům a chci ho koupit, je samotný proces koupě hrozně dlouhý. Samozřejmě i analýza společnosti zabere dlouhou dobu – kolikrát nad jednou jedinou firmou strávím vyšší desítky hodin, třeba i 100 hodin, než ji jdu koupit nebo než vybuduji plnou pozici, kterou chci. Ale samotný nákup trvá dvě vteřiny. A je jedno, jestli tam budu kupovat za 100 000 Kč, za 10 milionů Kč, nebo za 100 milionů Kč, je to otázka pár vteřin.

Jakmile se kapitál začne zvětšovat, mají akcie nad nemovitostmi obrovskou výhodu, protože kapitál můžeš mezi investicemi přesouvat daleko rychleji. To říkal i Warren Buffett, který od nemovitostí docela upustil a řekl, že jde naplno do akcií, protože pro něj mají daleko větší výhodu právě kvůli likviditě.

Diverzifikace a můj první činžovní dům

Otázka: Jak funguje diverzifikace u nemovitostí? U akcií to jde poměrně jednoduše, když mám kapitál.

Diverzifikovat u nemovitostí dává za mě smysl lokalitou a typem nemovitosti. Může to být pozemek, jedna bytová jednotka, bytový dům nebo komerční, nebytový prostor.

Já jsem ale do nemovitostí nevstupoval tak, že bych měl našetřené první peníze a chtěl si za každou cenu koupit jeden byt. Byl jsem delší dobu na akciích, kde se mi podařilo peníze zhodnotit a vytvořit větší základ, a pak jsem v nemovitostech udělal svou první investici – na tu dobu a na moje možnosti poměrně velkou. Koupil jsem činžovní dům, který tehdy stál nějakých 23 milionů Kč. Byly tam kanceláře, tak jsme ho zrekonstruovali na bytový dům a dole byl komerční prostor. To bylo dobré, protože jen komerční prostor nám platil splátku hypotéky a mezitím jsme mohli v klidu rekonstruovat. Výnos byl sice rok, rok a půl, co probíhala rekonstrukce, nulový, ale pak tam najednou vyrostlo 15 bytových jednotek a veškerý nájem z nich šel do kapsy, protože splátku bance dál platila provozovna. A tak je to dodnes u všech našich činžovních domů – ve všech je spojený komerční prostor s byty.

Hypotéku ale mám jen na jednom domě. Ostatní jsem koupil za hotové, protože jsem nechtěl mít tolik páky. To pro zhodnocení nejspíš není výhodné, protože kdybych využil banku, zhodnocoval bych vlastní kapitál daleko rychleji, jak jsem popisoval. Ale je to klidnější na psychiku. A rychlé zhodnocení nebylo naším cílem.

Nemovitosti jako cash flow, akcie jako růst

Mým cílem v nemovitostech bylo vytvořit takový měsíční cash flow, abych nemusel vůbec počítat nad běžnými věcmi – třeba když jdu do supermarketu –, aby nájmy zaplatily život, ještě se poměrně dost uspořilo a zbylo i na opravy nemovitostí. Proto jsem se rozhodl koupit je za 100 % hotově, získat z nájmu co největší sumu, vykašlat se na pákové zhodnocení a vytvořit pevný základ. Nechci to nazývat absolutním bezpečím, protože riziko tam pořád je, třeba politické, a v minulosti se to několikrát stalo. Ale je tam poměrně velké bezpečí, kdy se na příjem opravdu můžeš spolehnout a můžeš z hlavy vypustit počítání peněz na nutné životní potřeby. To byl primární cíl.

Kdyby to byla jediná věc, kterou dělám, a byl to můj hlavní byznys, neudělal bych to takhle. Šel bych to stoprocentně napákovat a půjčit si peníze, protože by mi šlo o růst. Pro mě jsou ale nemovitosti vedlejší byznys. Není to to hlavní, čemu se věnuji a chci věnovat. Pro mě jsou hlavní akcie – swingové obchodování, investování do akcií a hledání akcií, které mají potenciál se několikanásobit, a tam budovat bohatství. Nemovitosti jsou na cash flow.

Otázka: To je důležitá otázka, kterou si můžou položit i lidé: za jakým účelem jdou investovat.

Přesně tak. Podle toho budu volit tyto světy i alokaci – kolik dám do nemovitostí a kolik do akcií. Člověk si musí udělat vlastní soukromou analýzu a vědět, jaký bude mít životní styl a jestli to do něj zapadá.

Psychologický klid – a proč mě nemovitosti zlenivěly

Otázka: Která investice ti ze všech dala největší psychologický klid?

To je jednoduché: nemovitosti. Daly mi klid, ale na druhou stranu mě zlenivěly. Začal jsem na sobě pozorovat, že nejsem tak aktivní v činnostech, kterým jsem se věnoval, protože každý měsíc vám přijdou peníze z nájmu, a zase znovu, a další měsíc znovu, pořád dokola. Říkáte si, že už byste nemusel dělat nic. To ale nechci, takže na nějakou dobu jsem zlenivěl a mělo to i kontraproduktivní důsledek. Rozhodně to ale přineslo velký klid, protože naplňujeme po jídle tu nejdůležitější životní potřebu – mít střechu nad hlavou. Lidé pořád potřebují a budou někde bydlet. Může to kolísat, ale zatím to jde spíš razantně nahoru, a to vytváří klid a bezpečí. Pokud máte trochu spolehlivé nájemníky, je ta spolehlivost velká.

Investování do nemovitostí není pasivní

Neděláme to ale sami. Máme paní správkyni nemovitostí, která to hlídá, jinak by to nešlo – byl by to full-time job. Kdo říká, že investování do nemovitostí je pasivní, tak to rozhodně není. Je to velmi aktivní věc. I když máme velmi šikovnou paní, která nám to spravuje a má neskutečné nasazení – vůbec se neřeší, jestli je víkend, sobota nebo neděle, máme hovor v 11:30 v neděli večer, a to je úžasná věc. Pokud se vám podaří najít lidi s takovým přístupem, dá se s nimi něco budovat. A i tak jsou to neustálé hovory, řešení a rozhodování. Řešit to sami, to můžete za mě zapomenout na všechno ostatní. A do toho jsem se nikdy nechtěl dostat, protože pro mě to není hlavní věc.

Otázka: A to řešíš činžovní domy s několika byty a provozovnami. Já jsem zatím u jednoho bytu a i tak mi to přijde poměrně náročné, protože jsme ve fázi rekonstrukce a když to člověk nezná a je to první zkušenost, je to fakt složité téma.

Rozhodně. A je to všechno stejné jako u akcí: když se do toho pustíš, vždycky potřebuješ věnovat čas studiu.

Kolik máme bytů a provozoven

Dohromady máme něco okolo 50 bytů. Ve Strakonicích jich je 24, potom 15 v jednom domě v Liberci a teď rekonstruujeme další dům v Liberci na Moskevské ulici, který jsem koupil s obchodním partnerem. Má tři patra a na každém byly dva byty, takže z šesti bytů jich uděláme 12, čtyři na patře. A je tam ještě podkroví, takže přemýšlíme, jestli uděláme i to, ale vychází to trošičku dráž, takže zatím váháme.

Rekonstruujeme to na dálku, protože jsme ve Španělsku. Prohlídky děláme na dálku, já jsem tam letěl jednou a kolega tam byl víckrát, což je fajn. Ale musí se to kontrolovat, není to snadná věc. Strašně moc nám s tím pomáhá naše správkyně, bez ní by to určitě nešlo. Větší práce je s bytovými jednotkami než s provozovnami, o tom jsme zrovna diskutovali. Provozoven máme pět.

Pozemky: nejpasivnější investice, jakou jsem měl

Ještě jednu opravu: řekl jsem špatně, že moje první investice do nemovitostí byla do činžovního domu. Byla do pozemku. Koupil jsem pozemky u jednoho města, myslím v roce 2017 nebo 2018, možná i dřív, klidně 2016. Přišly mi opravdu za směšnou cenu a ani jsem je nechtěl koupit. Nějak jsem se o nabídce dozvěděl a říkám si: „Dává to smysl, pozemky ještě nemám.“ Jsou to 4 000 m² stavebních pozemků koupených po 400 Kč za metr. Když jsme se nedávno dívali, v okolí se pozemky prodávají za 2 000 až 2 500 Kč. To je nádherné. Pokud bych měl říct, že je něco pasivního, tak je to zatím z mé zkušenosti pozemek.

Nejpasivnější je za mě investování do akciového indexu, pak pozemky. Jakmile člověk jde do bytů a činžovních domů a spravuje lidi a provozovny, to už je skoro podnikání, velké podnikání. To bych vůbec nenazýval pasivní věcí. Jednotlivé akcie jsou samozřejmě taky náročnější, protože musíš držet krok s firmou. Máš vlastně svoje vlastní ETF a musíš rozhodovat: tuhle vyhodím, tuhle přidám, tamtu nahradím, tady snížím, tady zvýším – děláš tu práci sám. Ale pořád je to práce, kdy si vezmete notebook a přeletíte kamkoliv. To je za mě obrovská výhoda a člověk si to vždycky uvědomí, když někam odcestuje. Nemovitosti se na dálku řeší složitěji.

Zdvojnásobení kapitálu: 20 % s pákou i bez ní

Ještě než skočíme k daním, napadla mě jedna věc k růstu. Jak jsme říkali, s pákou – 20 % vlastních peněz a 80 % od banky – se dostanu ke zhodnocení svých peněz třeba o 25 %. To je obrovské zhodnocení. Jestli si pamatuješ z předchozího podcastu: když budu zhodnocovat peníze o 20 %, trošku to snížíme, zdvojnásobím své vlastní finance za tři a půl roku. To je obrovské tempo. Stejně tak na akciích – 20 % ročně, tam už ale budu muset jít do individuálních akcií.

Pokud tedy chci na akciích dosáhnout zhodnocení, jaké jsem schopen vytvořit s pákou na nemovitostech, musím u indexu jít buď na pákové ETF, nebo využít margin, anebo jít do individuálních společností, kde můžu být na cash účtu a pořád nemusím využívat páku. A to je to, co mě na akciích láká a dává mi smysl: jsem na cash účtu, investuji do společností, které si nastuduji, rozumím jim a dokážou růst o 20 % za rok, potenciálně i víc. Najednou jsem na stejném zhodnocení jako u nemovitostí, ale bez páky, bez půjčených peněz – zhodnocuji si tam své vlastní.

Otázka: Ale s jakým rizikem?

Riziko volatility je u akcií daleko větší.

Povaha investora

Otázka: Myslím si, že investování není jen o analýzách a číslech, ale i o povaze investora. Někteří lidé jsou emotivní, jiní racionálnější, a my dva jsme taky každý úplně jiný. Na začátku letošního roku jsem si řekla, že své uspořené peníze někam investuji, a rozhodovala jsem se mezi akciemi a nemovitostmi. Zvolila jsem nemovitost a pár peněz jsem odklonila i do akcií, ale procentuálně je víc v nemovitosti, protože vstupní kapitál je vyšší. Nevím, jestli jsem udělala dobře, protože zatím je to fakt hodně komplikované. Nebo jsem možná měla smůlu?

To jsi měla. Je to velmi zajímavý příběh – já jsem na nic takového při 50 bytech nenarazil. A tu analýzu nemovitosti jsem dělal s tebou.

Otázka: Říkala jsem si, že už nějakou zkušenost máme, protože vidím do všeho, co děláš ty, takže mě nemůže nic překvapit. A překvapilo. O tom příběhu budu schopná mluvit, až bude mít nějaký konec – nerada bych něco zakřikla. Pak to ráda řeknu.

To si myslím, že může mít dobrou hodnotu a být pro některé lidi inspirativní.

Daně u akcií: Česko a Slovensko jako daňový ráj

Otázka: Jaký je rozdíl v daních? Člověk se musí při vstupu podívat i na konec.

U akcí je to velmi jednoduché. V Česku žijeme prakticky v daňovém ráji, protože máme tříletý časový test. Na Slovensku žijí v ještě větším daňovém ráji, protože mají jednoletý test – když tam koupíte akcii, ať už individuální akcii, nebo ETF či fond, a podržíte ji déle než rok, nedaníte nic. U nás ji podržím déle než tři roky a nedaním nic. Skvělé, daňový ráj. V zákoně byl limit příjmu 40 milionů, ale ten je zrušený, už je to odsouhlasené, takže od roku 2026 žijeme v daňovém ráji dokonce bez limitu.

Pokud budu dělat krátkodobější obchody, dostávám se k danění, a to buď 15, nebo 23 %, podle toho, jak velký bude zisk vzhledem k průměrným platům. Dividendy samozřejmě danit musím. Proto mám radši zpětné odkupy akcií než dividendy, protože navyšují hodnotu, aniž bych to musel danit.

Daně u nemovitostí: časový test, nájmy a odpisy

U nemovitostí je to komplikovanější. Časový test byl pět let – to se týká mého jednoho domu a pozemků, takže ten už je za námi a při prodeji jsme tam v ráji. Pak se to myslím při covidu prodloužilo na 10 let. Když tedy koupím nemovitost, musím čekat 10 let, abych případný zisk nedanil, jinak budu muset výnos z prodeje zdanit.

Vedle toho jsou nájmy, které chodí každý měsíc, takže výnosy z nájmu bohužel musím danit každý rok. Proti nim lze ale uplatňovat různé věci. A prosím vás, neberte nás za slovo, nejsme daňoví poradci. Co tu říkáme, je jen naše vlastní zkušenost. Máme daňového poradce a účetního, který se o to stará, a můžeme tu udělat spoustu chyb, nebo to řekneme a za rok se to změní. Takže si to vždycky ověřte.

Proti výnosům samozřejmě odepisujeme nemovitost – když jsem ji pořídil za hotové, děláme proti výnosům odpisy, a to je poměrně značná část. Když dělám rekonstrukci nebo opravu bytů, uplatňuji to taky, plus náklady na správu a další věci. Ve finále je tedy daň o něco nižší než nominální procento – možná se z 15 % dostáváš na 12 % a pak záleží, jestli se dostaneš do kolonky 23 %. Pro účetního je administrativa u nemovitostí asi složitější, je toho víc. Všechno má svá pro a proti, ale za mě jsme pořád skoro v daňovém ráji.

Ještě jedna věc k nemovitostem: pokud využiji páku, tedy hypotéku, dává se do nákladů i úrok. To je další benefit, který trošičku snižuje výslednou daň.

Inflace pracuje pro investora v nemovitostech

Při hypotéce pro nás krásně působí dvě věci. Nemovitost drží krok s inflací nebo roste nad ni – zdražujeme nájmy a cena nemovitosti roste –, ale proti tomu se reálně snižuje splátka hypotéky. Vytváří to takovou obrácenou páku, kdy všechny tyto věci pracují pro investora, a ne proti němu. To je úžasná věc. Na začátku může být výnosnost nájmu třeba 4 %, u tvého bytu jsme počítali 5–6 %, možná 4 % – to je bez páky, z celé sumy, ne z vlastního kapitálu. S pákou se dostaneš třeba na 10 %, podle toho, jak moc ji využiješ.

Otázka: Já jsem byt koupila za hotové, ale pravděpodobně využiji nějaké refinancování.

Jasně, protože je to výhodnější. Tyto peníze pak můžeš použít třeba do akcií nebo někam dál, a to za mě dává obrovský smysl. Nájem bude za pět nebo za 10 let úplně někde jinde, vyroste třeba o desítky procent, ale vstupní cena je pořád stejná – tu už jsi zaplatila před 10 lety. Když to pak vezmeš procentuálně, výnosnost se ti najednou hrozně zvýší.

Otázka: Je dobré se na to takhle dívat – na horizont třeba deseti let. Spousta lidí si udělá analýzu jen pro daný okamžik, koupím, nekoupím, a nepodívá se na danění ani na to, co se s investicí stane za pět nebo deset let.

Přesně tak. Je potřeba si celou tu cestu zjistit a nastudovat. Možná bychom ještě měli říct, že nekupujeme nemovitosti na otáčení. Jsme v nemovitostech dlouhodobí investoři, protože to pro nás není primární byznys. Neděláme to, že bychom koupili bytový dům nebo byt, zrekonstruovali ho a za pár měsíců prodali. Kupujeme s dlouhodobým držením a kvůli cash flow.

Dopad inflace na akcie a nemovitosti

Otázka: Jaký má inflace dopad na jednotlivé investice?

U nemovitostí pozitivní – jak jsem říkal, jsou skvělou obranou proti inflaci, protože rostou nad ni a zdražují se nájmy. Akcie typicky nemají rády vysokou inflaci, protože znamená vysoké úrokové sazby. Ty samozřejmě nemá rád ani nemovitostní trh, protože je menší příliv kapitálu a růst není takový. Na druhou stranu, když byla inflace vysoká, udělaly nemovitosti velký cenový skok – po covidu všechno vyrostlo. Zato na akciích byl v roce 2022 jeden rok negativní trh, protože úrokové sazby byly vysoké. Jakmile jsou drahé peníze, snižuje to valuace firem a veškerá hotovost, kterou firma vyprodukuje, má ve vysoké inflaci a při vysokých sazbách menší hodnotu.

Většinou je to ale přechodné období, které může trvat nějakou dobu, a musí se vydržet. Realita je, že se všechno kolem zdražuje. A aktiva, ať už akcie, nebo nemovitosti, za mě rozhodně překonají spořicí účty i jakékoliv jiné peněžní investice.

Cash flow z akcií: dividendy, výběry a swing

Otázka: Nemovitosti mají cash flow v podobě nájmu. A co akcie – dají se jako cash flow brát dividendy?

Rozhodně, dividendy jsou cash flow. Podobně jako nájmy je firmy vyplácí kvartálně nebo jednou za půl roku. Pak je to výběr z akciového portfolia, o kterém jsme se bavili v minulém podcastu: když pozici uzavřu nebo částečně odprodám, vytvořím si cash flow prodejem. U nemovitostí se tohle dělá velmi špatně, protože nemůžu prodat jen ložnici. U akcií můžu prodat jen zlomek akcie nebo pár kusů, vyberu si zhodnocení, vytvořím si cash flow a jdu peníze utratit. A pokud už splnily tříletý časový test, jdou mi rovnou do kapsy. Super.

Já třeba vytvářím cash flow u akcií swingovým obchodováním, kde akcie držím třeba tři měsíce. Víc tím otáčím kapitál a vytvářím daleko větší cash flow než u investování, kde musím projet horskou dráhu a držet.

Kdybych dnes začínal od nuly

Otázka: Kdybys měl začít od nuly – je rok 2025, víš, co víš, jsi mladý, máš třeba první práci a nemáš na účtu miliony korun. Kam bys peníze dal?

Udělal bych to asi velmi podobně. Zaprvé, pokud mě tyto světy lákají a dávají mi smysl, šel bych je oba nastudovat. To je první věc – fakt se ponořit do knížek, do videí, do čehokoliv a získat maximum informací. To bude mít největší výnosnost na cokoliv, co budeš potom dělat, protože pokud někde přešlápneš, je ta chyba hrozně drahá, mnohonásobně dražší než jakákoliv útrata za seminář nebo webinář. To je v těchto světech úplně zanedbatelná věc.

Druhá věc: udělal bych to asi stejně, jak jsem postupoval já. Začal bych nejdříve v akciích, protože to můžu dělat při škole, ještě na střední, v lavici – když mě nudí nějaký předmět, budu si číst o akciích. Nechci navádět, ale tak bychom to dělali. Šel bych proniknout do tohoto světa, protože do něj můžu vstoupit s malým kapitálem a zároveň mi potenciálně může přinést dost velké zhodnocení. Čím víc se o tom dozvím, tím větší šanci mám, že urychlím spoření na byt.

Otázka: A jak bys to rozdělil? Kde pak vezmeš peníze na byt?

Právě z toho portfolia. Nechci ale říkat, že to je dobrá cesta, vycházím z toho, co vím. Akciemi se zabývám od roku 2008, prošel jsem hypoteční krizí. Myslím, že málokdo, kdo dnes mluví o akciích na internetu, má takovou historii a může říct, že zažil opravdovou hypoteční krizi – hypoteční krize, covid a Trumpovy výkyvy, i když byly velké. Nejsou to snadné doby, ale opravdu bych šel touto cestou a dal 100 % svých peněz do akcií.

Těch 100 % bude pořád kolik – 20 000 Kč, další měsíc dalších 20 000 Kč, záleží samozřejmě, jakou budu mít práci. Pokud ještě bydlím u rodičů, kteří mi zaplatí celý život, chtěl bych tam vydržet co nejdéle, v uvozovkách, protože to je nejlepší místo, kde dokážu uspořit nejvíc peněz. Všechny je můžu dávat do toho, čemu rozumím – nastuduji si nějaký obor, o který se zajímám, jdu do hloubky, najdu firmy a začnu využívat příležitosti. Jakmile se člověk odstěhuje, náklady strašně vzrostou a všechno se hrozně oddaluje.

Řekl bych si: chci takhle rozumně a smysluplně investovat výhledově tři až pět let. Klidně část může jít do indexu, proč ne. Jen s 10% zhodnocením je zbohatnutí pomalejší. Při 20 % se za mě začínají dít zajímavé věci, protože zdvojnásobím kapitál za 3,6 roku. Při 10 % to trvá 7,2 roku. Když to budu dělat šest let se zhodnocením 20 %, zdvojnásobím kapitál dvakrát. A je to zdvojnásobení už zdvojnásobeného, takže to jde exponenciálně – o tom jsme se bavili v podcastu o finanční gramotnosti, kdyžtak se na něj podívejte. A pořád do toho přisypávám: každý měsíc se snažím uspořit co nejvíc a uspořené peníze rovnou investuji.

V tu chvíli bych si řekl: dobře, kolik tam mám? Můžu si dát stranou milion, 500 nebo 700 tisíc Kč, chci něco odklonit do bytu, koupím si byt. Základ už mám našetřený. Já bych šel touto cestou, ale berte to tak, že vycházím ze svých zkušeností. S indexem je to myslím taky reálné, půjde to, jen to bude trvat déle a asi se tam nestanou moc zajímavé věci. Takže je to o studiu, zase se všechno vrací k vědomostem.

Ideální poměr akcií a nemovitostí neexistuje

Otázka: Jaký je podle tebe ideální poměr – kolik procent kapitálu mít v akciích a kolik v nemovitostech?

Myslím, že ideální poměr neexistuje. Jak jsi říkala, každý máme jinou povahu, jiné cíle a jsme v jiné životní etapě. Co je cílem? Já jsem v předchozích letech hodně peněz odklonil do nemovitostí, protože cílem bylo vytvořit cash flow a pevné zabezpečení, kdy už se nechci nikdy dostat do fáze, že bych přemýšlel, jestli půjdeme na večeři, nebo ne.

Otázka: Myslím, že to způsobila i naše životní situace – narodil se nám syn a už šlo o rodinu.

Taky. A víš, co k tomu ještě přispělo? To, že jsem zažil krizi v roce 2008 a zažil jsem i dobu, kdy naši podnikali – vaši taky – a nebylo to dobré období, dlouho. To lidé, kteří začali investovat v posledních třech, čtyřech, pěti letech, nezažili, jejich zkušenost se rovná prakticky nule. Pokud přijde něco takového, opravdu přemýšlíte, jestli půjdete s rodinou na večeři. A nebylo to tak, že nepůjdete 14 dní, ale že nepůjdete pět let, nebo dva roky – prostě dlouhou dobu.

Otázka: To je něco, co jsem si nesla i já, protože jsme to zažili, když mi bylo 18 let. Pamatuji si to hodně a nikdy to ze mě nezmizí. Říkala jsem si, že tohle nechci zažívat, i když tehdy na mně rodina vůbec nestála. Ale člověk to vnímá.

Přesně. Ponaučil jsem se z toho a řekl si: ne, já chci jít bezpečnou cestou, a pokud to půjde, nechci být v trhu napákovaný.

Největší riziko: přepákovaní developeři a napnuté valuace

Dnes lidé kupují nemovitosti napákované jak blázen. Pro mě je největším rizikem v nemovitostech to, že developeři koupí extrémně drahý pozemek na super místě v Praze, jdou tam stavět super drahou věc a ještě vyberou od lidí zálohy. Ukážou investorům minulé výnosy, jak za posledních pět let všechno rostlo – to každého samozřejmě hrozně láká, protože za posledních pět let to rostlo třeba o 100 %. Naberou peníze s vidinou, že dělají napnutou, drahou věc a prodají ji snad ještě dráž někomu venku. Ale pokud trh zakopne a půjde do nějaké korekce, je otázka, jestli byt za tu cenu prodají. Může se stát, že takový projekt najednou budou muset prodat i se ztrátou. To jsou pro mě rizikové věci, do kterých nerad chodím a vůbec mi nedávají smysl.

Ani u akcií nechci jít do takového přemýšlení. Třeba růstové technologické firmy, kde všichni vidí, že jsou asi budoucnost, ale jsou napnuté a už naceněné na růst. Nesmí zpomalit – při malinkatém zpomalení se to hned přeceňuje zpátky dolů. To nerad dělám.

Otázka: Jsi v tomhle konzervativnější.

Ale nemám problém být víc koncentrovaný do pár akcií, do pár věcí. Nepotřebuji mít 50 bytů v 50 městech. Koupím dva činžovní domy v jednom městě, v jedné ulici, pokud ten konkrétní deal dává smysl.

Otázka: Protože to tam máš vyzkoušené a víš, že to tam funguje – a pak jsi ochotný tam nasypat všechno.

Přesně.

Jak přejít z nemovitostí do akcií

Otázka: Doporučil bys začít akciemi a pak přejít k nemovitostem. Co bys doporučil investorovi, který má naopak 100 % v nemovitostech a zajímá ho akciový svět? Jak do něj nastoupit?

Napadá mě, že pokud mám nemovitosti kvůli cash flow a vytvářejí mi značný cash flow, můžu ho začít odklánět do akcií. To je mimochodem to, co dělám se značnou částí cash flow, které nám přichází z pronájmu nemovitostí.

Otázka: Teď mi došlo, že takový cíl jsem měla na začátku i já – říkala jsem si, že všechny nájmy dám do akcií a budu je dál multiplikovat. Vlastně trošku obráceně.

To je ono. Já jsem si na začátku pomohl akciemi, protože se do nich dostaneš snadno. Moje první peníze do akcií bylo 10 000 Kč. Pak to máš 100 000, 200 000, jde to nahoru, zhodnocuje se to, a za pár let tam vytvoříš zajímavé věci. Pak jsem udělal větší investici do nemovitostí. Dnes mám z nemovitostí poměrně vysoký cash flow na investované peníze a část utratíme za život a zbytek beru a kompletně dávám do akcií. To je jedna cesta, jak se dostat z nemovitostí do akcií.

Další je samozřejmě část nemovitostí odprodat. A další možnost: pokud mám nemovitosti čisté, bez páky, můžu peníze vytáhnout pomocí hypotéky. Pokud mám z nemovitostí příjem řekněme 100 000 Kč, můžu využít páku a snížit si cash flow, takže nájemníci mi budou třeba polovinou, 50 000 Kč, splácet hypotéku. Ze zbylých 50 000 jsem pořád schopen žít, ale dostanu jednorázově velkou sumu, úroky si uplatním do nákladů, což je fajn, a můžu ji přesunout do akcií. Možností je poměrně dost.

Svoboda: akcie se dají řešit odkudkoliv

Otázka: Co je z pohledu dlouhodobé životní svobody jednodušší na správu?

Jednoznačně akcie, to je bez diskuze. Je to diametrálně odlišný svět. Co se mi na tom líbí nejvíc – milujeme cestování –, je, že si zabalíte notebook a knížky, lehnete si na lehátko a čtete, čtete, studujete. Pokud vám to dává smysl, dáte tam peníze, dáte tomu prostor, ono se to zhodnotí, prodáte a jdete na další věc. A děláte to odkudkoliv, ať se děje, co se děje. Nejste vázaný na místo.

Otázka: To se dá u nemovitostí taky, když máš někoho, kdo se o to stará. Ale i tak je to, jak jsi říkal, dennodenně.

Nájemník chce snížit nájem – zvýšit by byla paráda, ale to se mi ještě nestalo a asi se jen tak nestane. Rozbilo se okno, neteče voda, praskla trubka, co s tím? Dennodenní věci – ne na samotnou správu, ale na rozhodování: „Pane Kovaříku, co s tím?“ Je to nekonečné téma. Myslel jsem si, že to někdy přestane, ale to nepřestává. Teď tam teče a budeme muset předělávat strop.

S čím u nemovitostí počítat: opravy a špatní nájemníci

U nemovitostí se nejde dívat jen na to, jaký mám výnos a kolik mi zbude z nájmu. Rovnou si z toho škrtněte poměrně velké procento, protože budete muset vyměnit trubky, opravit střechu, opravit podlahu, vyměnit dveře a tak dále – a budete mít špatného nájemníka, to se nám taky stalo.

Máme rozdílné domy, protože jsem to chtěl vyzkoušet. Pořád se snažím co nejvíc učit a neříkám, že jsem odborník na nemovitosti. Učíme se to na těchto domech, ale nějaké zkušenosti máme. Jeden dům máme ve Strakonicích, v super lokalitě přímo na náměstí, tedy v nejlepší lokalitě, jaká tam jde vzít – vždycky se snažím jít cestou lokalita, lokalita, lokalita. Ale nájemníci jsou tam samozřejmě hodně rozdílní oproti nájemníkům v centru Liberce.

Měli jsme tam lidi, kteří nám úplně zdemolovali byt. Předchozí majitel, který mi nemovitost prodal, po nich ani neměl kauci, a my jsme takového nájemníka převzali. Ten vám uteče ze zdemolovaného bytu a nezaplatí poslední nájem. Oprava bytu stála 65 000 Kč, a když byt pronajímáte třeba za 10 000 Kč, je to značná ztráta – najednou šest, sedm měsíců nájmu, kdy jste u toho bytu na nule. S tím člověk musí počítat. Není to tak černobílé a jednoduché, jak to může na první pohled vypadat.

Shrnutí: akcie na bohatství, nemovitosti na cash flow

Otázka: Nejde tedy o to zjistit, která investice je lepší – není to tak černobílé. Akcie jsou lepší na budování bohatství a nemovitosti na cash flow.

Přesně. U akcií se dá cash flow vybudovat dividendami, ale tam většinou není tolik růstu, protože akcie, které vyplácejí dividendy, už moc nerostou – většinou mají růst za sebou. Cash flow můžu vytvořit i swingovým obchodováním, což je za mě s nemovitostmi nesrovnatelné. A můžu ho u akcií vytvářet i pomocí opcí, což praktikuje hodně lidí i fondů: držíš akcie, vypisuješ na ně opce a tím přinášíš dodatečný income, něco jako nájem. V investičním klubu to často děláme – rádi vypisujeme opce, a říkáme tomu, že jdeme pronajímat byt. Akcie vlastním, nebo je třeba i nevlastním, a rovnou na ně vypíšu opci. Jsem jako pojišťovna, dostávám prémii, peníze za opci, a to můžu dělat pořád dokola.

Otázka: To studium je nekonečné. A investice asi nejlépe fungují, když se vzájemně doplňují.

Ale je dobré zabřednout na chvíli naplno do jednoho světa a pak jít na druhý. Nebo si člověk může rozdělit čas, ale pokud cítíte, že vás něco chytlo víc, jděte do toho víc a pak případně přidejte to druhé. Já jsem to měl rozhodně jako akcie a vedle toho nemovitosti. Kolega to má naopak úplně obráceně – říká, že ho strašně chytly nemovitosti, je do nich ponořený a to ho zajímá nejvíc. Proto je to o člověku, o jeho životním stylu, o povaze a o cílech.

Chci opravdu jen cash flow a mít klid – mít takový důchod 20, 30, 50 tisíc korun navždy a starat se dobře o byt? Vím, že to bude mít nějaká negativa, která to trošičku sníží, ale někdo to může brát tak, že aspoň bude mít něco na starosti, něčím se zabaví. Pokud je tohle cíl, je to v pořádku a dává to smysl. Pokud je ale cílem opravdu budování bohatství a růst, je to za mě jednoznačně svět akcií, který nabízí diametrálně odlišné růsty.

Carvana, Hims a Sea Limited: zhodnocení, jaké nemovitost nedá

Vezmi si, když jsme v klubu našli Carvanu nebo Hims. Před chvílí jsem mluvil s člověkem, který je v klubu myslím od roku 2020, takže už poměrně dlouho. Předtím investoval do akciových indexů a pak přešel na jednotlivé akcie. Dodnes drží Carvanu s nákupní cenou 4,50 dolaru a dnes se akcie obchoduje za 320 dolarů. A koupili jsme ji před dvěma, třemi lety. Říká, že už má skoro splněný časový test a čeká jen pár měsíců. To je krásná investice, gigantické zhodnocení, jaké neuděláš na žádné nemovitosti, a rozhodně ne za takovou dobu.

A nenašli jsme jen Carvanu. Pak máš Hims, tam je to krát pět, a Sea Limited, kde má podle svých slov krát čtyři. To je za dva roky. Ukaž mi nemovitost, kde uděláš krát čtyři za dva roky – neuděláš, to je nereálné. Ale to už vyžaduje, že musíš do toho světa proniknout a pochopit ho. Dá se tam nabít hubu, jak jsme se bavili v předchozích podcastech, tak si je kdyžtak poslechněte. Vyhnout se marginu a podobným věcem a dělat to smysluplnou cestou. Za mě jsou akcie na budování bohatství a na růst kapitálu.

Otázka: Asi se s tím dá i líp pracovat než s nemovitostí.

Rozhodně, likvidita je úplně nesrovnatelná, akcie prodáváte na kliknutí. Ale jak jsme říkali, to je zároveň nevýhoda při vstupu, protože to umožňuje naskočit po několikaminutové analýze, což je extrémně nebezpečné. Pokud se tomu ale člověk vyhne, myslím si, že může být na dobré cestě. A nemovitosti jsou skvělý doplněk, který dává větší klid.

Otázky ze sociálních sítí

Na toto téma jsme se ptali na sociálních sítích, jestli k němu máte dotazy. Pár jich přišlo a vybrali jsme tři rychlé otázky na závěr. Posílejte nám své dotazy dál do komentářů na YouTube, na Instagram, kamkoliv – sledujeme všechno a čas od času nějaké vybereme.

Otázka: Lze koupit nemovitost od člověka, který má exekuci?

Asi ano, ale záleží na tom. Máme k tomu příběh. S kolegou jsme se snažili koupit další velký dům v Liberci – patří k němu kus celé ulice. Nevím, jestli je ten člověk přímo v exekuci, asi ne, ale má tam nebankovní půjčku a je do toho hrozně zavázaný. Bylo to složité a administrativně hrozně náročné, proces trval několik měsíců, byli jsme už velmi blízko, a nakonec to stejně neklaplo, protože tam byly problémy a nechtěli ho z toho vyvázat.

Na druhou stranu, kde je problém, je většinou příležitost. Nesnažím se kupovat hezké domy, které vypadají dobře, jsou plně obsazené a není v nich možné postavit ani jeden byt navíc nebo nějaký rozdělit. Snažím se koupit nemovitost, kde je problém, který ale můžu vyřešit, protože v tom je potenciál růstu.

Otázka: Je realitní trh taky bullish a bearish?

Rozhodně je, ale je to neviditelné, jak jsem popsal. Realitní trh nemá graf, takže lidé nevidí, jak se ceny hýbou. Kdyby ho měli, hýbaly by se podle mě docela značně, protože trh není tak likvidní a to, co je nelikvidní, má samozřejmě velké cenové výkyvy. To podle mě dodává nemovitostnímu trhu klid – člověk si řekne, že stejně budou výš. To samé můžu říct u indexu, který bude za tři roky nejspíš taky výš, stejně jako nemovitost. Akorát mezitím může udělat −30 % a z toho jsou lidé hotoví, protože to jejich žaludek nevydrží. U nemovitostí to nevidí, takže žaludek to vydrží, protože si pořád myslí, že všechno roste.

Otázka: Leda by zapomněli heslo k platformě.

To je dobré. Mimochodem, zrovna jsem to teď říkal v klubu: víš, kdo má u akciového investování nejlepší výkonnost? Účty mrtvých lidí. Byl takový rozhovor s jedním bankéřem z velké banky ve Spojených státech. Říkal, že hedgeové fondy se snaží překonávat indexy a využívají pákové produkty a podobné věci. Mnoho z nich je nepřekoná, ale jsou i takové, které je překonají o hodně. A pak jsou tu lidé, u kterých se řeší dědictví – účty mrtvých lidí – a ty mají absolutně nejlepší výkonnost, protože zavřeli graf a už ho nikdy neotevřou. Je to takový černý humor, ale dokázali na tom sedět, a pak se dějí zajímavé věci. Spousta firem sice zmizí, ale rozebírali jsme to teď s tím členem klubu, jmenoval se Martin, když jsme spolu mluvili před natáčením. Říká: „Mně vůbec nevadí, že na pár investicích ztratím 20, 30, 40 %, když pak je tu Carvana, Hims a Sea Limited.“ Ty to zhodnocení přebijí.

Otázka: Jak se srovná roční výnos fondu a realitního trhu, když vezmeme v úvahu i práci okolo?

To jsme taky trochu nakousli. Když vezmu index S&P 500 a hotové peníze bez využití páky, myslím si, že je to velmi podobné, ale značnou roli bude hrát údržba nemovitosti. Akciový fond nechátrá. Naopak, pokud v něm některá firma chátrá, fond ji vyhodí a nahradí novou – jen přesune kapitál a nechá firmy růst. U nemovitostí platí, že čím déle je držím, tím větší opravy a výdaje přijdou. To vidíš pořád, každý měsíc, a ukousne to poměrně značnou část výnosů.

A o čase se nemusíme ani bavit. Fond je investování bez použití mozku – koupíte ho a veškerou práci odvádí za vás. U nemovitostí, i když budete mít správce – a pokud mám jeden, dva nebo tři byty, správce nebude dávat smysl, takže budu muset koupit víc „dveří“, aby dávalo smysl zaplatit člověka v desítkách tisíc měsíčně, který mi bude nemovitosti spravovat. Existují i jednotliví správci, kteří si vezmou třeba stovku z bytu jako provizi, i tak to funguje, ale zase to snižuje výnos o docela značnou část. A k tomu se ještě platí fond oprav, takže výnosnost snižuje víc věcí.

Děkujeme za rozhovor. Pokud máte jakékoliv dotazy nebo náměty na další témata, nebo nám chcete napsat, do čeho investujete vy, budeme rádi, když to napíšete do komentáře pod video. Těšíme se na vás příště.