100 MIL. Kč V NEMOVITOSTECH V LIBERCI. KOLIK VYDĚLÁVAJÍ?

Cesta do Liberce

Ještě nevyšlo slunce, a dneska ho asi ani neuvidíme. Musíme projet Prahu, abychom v ní neuvízli, a klasicky se zastavíme na snídani v Mekáči. Marťa říká, že ji budu muset krmit, protože já řídím a ona točí.

Cestou řešíme revizi elektřiny: revizák musí mít elektroplán, podle kterého zkontroluje, jestli je to udělané, a pak vám dá revizi. Potom už stačí jen ta revize, protože to bylo zkontrolované podle nějakého plánu – ale ten elektroplán tam pro revizáka vždycky musí být. A u výběrového řízení jsme si zmínili, že firmy, které nám představil, byly úplně mimo zadání.

Dům na Pražské ulici: z kanceláří 15 bytů

Teď jsme dorazili do centra Liberce a jdeme se podívat na dvě hlavní ulice, Pražskou a Moskevskou, které vedou k hlavnímu náměstí. Jeden dům máme na Pražské a druhý, ten, který budeme rekonstruovat, na Moskevské.

Tady na Pražské je ten rohový dům, kde je Bageterie Boulevard. Koupili jsme ho v roce 2020 a nahoře byly jenom kanceláře, dole byla Bageterie Boulevard, která tu je pořád. Zrekonstruovali jsme všechna patra a udělali tam celkem 15 bytů i s podkrovím.

Tady dole je chodba, která je nádherná. Celou jsme ji zrekonstruovali, ale zachovali jsme všechny původní prvky. Schodiště je původní, jen jsme trochu upravili zábradlí, znovu ho natřeli a ochránili, zdi jsme štukovali a malovali a kompletně jsme udělali i chodby. Na každém patře jsou čtyři byty – jeden do dvora a tři směrem do ulice. Ten do dvora je největší, myslím, že je to 2+1. Dovnitř se teď bohužel nedostaneme, protože je to plné nájemníků, ale mám docela dost záběrů z rekonstrukce, takže vám pustíme klipy z doby, kdy tu ještě nic nebylo, a potom, jak vypadají byty teď.

Úplně nahoře je půda, kde jsme dělali celou půdní vestavbu. Je to poměrně velký prostor a je odsud nádherně vidět na město. V nejvyšším patře nebylo nic, jen půda, a udělali jsme tu tři byty – jsou to mezonetové byty a k tomu nějaké kumbály a úložný prostor.

Kolik to stálo a kolik dům vydělává

Přesnou cenu asi úplně nevím, ale koupili jsme to za nějakých 24–25 milionů a následná rekonstrukce stála myslím něco okolo 13, možná 15 milionů. Byla dvoufázová a trvala přes rok, takže poměrně větší akce. Ale na výnosnost je to skvělé: tím, že je tu 15 jednotek a dole bagetérie, generuje dům dohromady něco přes 300 000 Kč měsíčně, což je na to, kolik to stálo, celkem dobré.

Dům na Moskevské ulici: ze šesti bytů třináct

Teď jdeme z Pražské přes Jezdeckou na Moskevskou. Tady máme taky docela dobrý příběh, protože celý tenhle blok domů patří jednomu člověku a byli jsme kousíček od toho, abychom ho celý koupili. Nakonec to bohužel neklaplo, ale možná to bylo dobře, protože by to byla příliš velká akce.

Tyhle dvě ulice jsme vybrali právě proto, že vedou k náměstí. Chceme kupovat domy na dobrých adresách, kde je velký provoz lidí a kde můžou být obchody. Super je, že tyhle domy mají kombinaci komerčního prostoru s bytovými jednotkami.

Je to ten nádherný zelený dům – zelenou barvu mám rád. Má tři patra a aktuálně jsou na každém patře dva byty, takže je tu celkem šest bytů, prázdné podkroví a dole v nájmu masna. Budeme dělat to, že v každém patře přibude jeden byt a nahoře vzniknou čtyři nové bytové jednotky, takže celkem by tu mělo být 13 bytů.

Ve dvoře je vchod do bytů a je to průchozí, dá se sem zajet i autem, což je dobré. Vzadu máme malý pozemek a dům má zezadu úplně novou fasádu. Klíče nemám, takže jsme zavolali jednomu nájemníkovi, aby nás pustil dovnitř.

Chodba je tady v horším stavu, není to úplně hezké, jak jsou tu ty zelené pruhy – ale možná jsem moc velký detailista. Každopádně stavba je pěkná. Na každém ze tří pater přibudou ještě jedny dveře a vzniknou tři byty místo dvou. Na to teď připravujeme projekt a snad už velmi brzo začnou práce.

Půda, kde vzniknou čtyři nové byty

Teď jsme na zapečetěné půdě. Zatím je to prázdný prostor a vzniknou tu čtyři bytové jednotky – jedna strana je do dvora, druhá do ulice a byty budou rozložené až úplně na druhou stranu. Uděláme lokální opravu střechy, to znamená, že některé trámy se vymění a některé jen opraví, pak vyspádujeme podlahu, přijdou sádrokartony a postaví se bytové jednotky pro nájemní bydlení.

Ve většině případů to děláme tak, že koupím nemovitost na skvělé adrese – což si myslím, že Moskevská a Pražská tady v Liberci splňují – a pak ji zrekonstruujeme, upravíme, zvelebíme, zkrášlíme a přidáme bytové jednotky, abychom maximalizovali výnos z nájmů. Ty domy chci dlouhodobě držet, ne s nimi spekulovat, a každý měsíc pravidelně získávat nájmy.

Proč se nejlépe pronajímají nejmenší byty

Tady bude taková nudle, užší byt. Máme ale zkušenost, že nejlepší byty na nájem jsou naopak ty nejmenší, ne ty velké. Na Pražské jsme to na půdě udělali moc megalomansky – mezonetové byty v až příliš vysoké kvalitě a hlavně metrážově hodně velké. Chvíli jsme tam měli problém s obsazeností a byly tam mezery. Byty, které jsou opravdu malé, 1+kk klidně i 25–30 metrů, mají u nás vždycky 100% obsazenost, nájemníky na ně najdete okamžitě, je o ně největší zájem a výnos na metr je u nich nejzajímavější. Proto se vždycky snažíme udělat do dané plochy maximální počet bytů s co nejmenším prostorem, a ne něco velkého a luxusního, protože to pak na pronájem není úplně vhodné.

Teď doděláme projekt a hurá na to. Na stavebním úřadu nám říkali, že to bude trvat asi tři čtvrtě roku, což nás docela překvapilo, protože Pražská nám trvala něco okolo jednoho roku a ta akce byla mnohem větší. Uvidíme, jestli to zvládneme za půl až tři čtvrtě roku, a pak se hned zvednou výnosy.

Ekonomika domu na Moskevské

Co se týká ekonomiky tohoto domu, tady to zatím samozřejmě není tak zajímavé jako na Pražské. Tenhle dům jsme kupovali myslím za něco okolo 27–28 milionů Kč a teď je tu jen šest bytů a dole masna, takže výnos je aktuálně myslím něco okolo 130 000 měsíčně. To není vůči nákupní ceně procentuálně úplně moc, ale snad se to změní, protože na každém patře přibude jeden nový byt a nahoře vzniknou další. Dalšími investovanými penězi, které sem přitečou, zvedneme celkový výnos a na aktuální investici by to mělo přinést celkem zajímavé číslo.

Ještě jsme se prošli po centru, kde už stál betlém se třemi králi – a i když přišli pozdě, hlavně že přišli.

Shrnutí dne a moje strategie v nemovitostech

Jsme na cestě z Liberce, někde na dálnici před Prahou. Dneska jsme měli dvě schůzky: jednu s architektem, který nám kreslí celý projekt na Moskevskou, kde vzniknou ty nové byty, a druhou se stavební firmou, která by potenciálně mohla provádět stavbu. Teď řešíme výběrové řízení, takže potřebujeme dostat konkrétní nabídky a potom si vybereme, se kterou firmou to uděláme. Snad bychom během měsíce mohli začít stavět.

Do nemovitostí, konkrétně do činžovních domů, jsem začal investovat v roce 2020. Už předtím, asi v roce 2017 nebo 2018, jsem koupil nějaké stavební pozemky. Vedle akcií – protože to je to hlavní, co dělám: investuji do akcií a obchoduji je i swingově a krátkodobě – tvořím ještě portfolio nemovitostí. Nevychází to úplně na každý rok, ale snažím se každý rok nebo ob rok koupit nějaký činžovní dům na dobré adrese, provést tam rekonstrukci, udělat co nejvíc bytových jednotek, aby to mělo co největší výnos, a pak to dlouhodobě držet.

Viděli jste dvě nemovitosti v Liberci a ještě v prosinci 2023 jsem koupil činžovní dům ve Strakonicích, což je malé městečko v jižních Čechách. Byla to z mého pohledu velmi dobrá nabídka, kterou jsem chtěl rychle využít, a trvalo nám celkem rok, než jsme to tam dali dohromady. Na to se můžeme podívat v dalším videu – dejte vědět do komentářů, jestli vás taková videa zajímají.